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关键时刻!重磅会议吹起房地产政策暖风,业内人士:二季度将有更多城市松绑
发布日期:2022-05-12 11:13    点击次数:93

  关键时刻!重磅会议吹起房地产政策暖风,业内人士:二季度将有更多城市松绑

  余思毅

  来源: 时代财经

贾康称,“现在特别强调一城一策,不能简单的按一个方向来发力。”

  4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。

  其中,会议提及房地产市场,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

  据诸葛找房数据研究中心数据,今年截止到目前,超85个城市出台松绑政策,松绑次数超百次,松绑内容包含从增加公积金贷款额度、降低首付比例、降低房贷利率、放松限购/限贷/限售出发。

  对于“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,华夏新供给经济学研究院院长、财政部原财政科学研究所所长贾康4月29日对时代财经指出,会议是对当前的经济全局作出指导,“80多个城市调整政策跟政治局提出的方向并不矛盾,大方向一致。”

  贾康还注意到,会议提到“支持刚性和改善性需求”,这意味着会议指示要给予这方面需求一定的融资支持,“在强调房住不炒的总基调,更多从实际出发,不能一刀切,要坚持一城一策。”

  至于“优化商品房预售资金监管”,贾康指出,这一指示是具体到一个很重要的工作要领上,预售资金的监管就要考虑怎样在资金使用方向上合规。事实上,早在今年2月份,住建部制定出台商品房预售资金监督管理办法。

  受利好消息刺激,午后开盘,A股跳涨,重回3000点。房地产板块全线飘红,房地产开发概念股上涨4.15%,个股方面,香江控股(600162)、金科股份(000656)、深深房A(000029)等15只股票涨停。

  要一城一策,给予刚需与改善性需求金融支持

  房地产市场是“灰犀牛”,曾被多次提及。本次政治局会议重申“守住不发生系统性风险底线”,并随后以房地产市场为例子。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析,此表态说明中央意识到当前房地产市场风险的存在,要进行有效管控。

  “自去年下半年起,济南高新控股集团有限公司房地产市场销售逐步走弱,房企违约票据增加,大型房企出现现金流问题,行业系统性风险逐步显现,因此,今年二季度还是继续防范房地产市场风险,促进房地产市场健康发展和良性循环。”王小嫱补充道。

  至于会议提出“从当地实际出发完善房地产政策”,王小嫱称,今年以来,各城市因城施策,不断在当前的政策基础上松绑,“4月以来,调控密度更大、力度更强,这意味着二季度仍有更多城市加入。”

  “当前房地产市场的交易主角已经不是刚需群体了,市场的好转需要改善性需求的撬动,政策定向支持改善性需求值得肯定。”王小嫱进一步指出,一季度以来,定向支持改善性需求的政策较少,政治局表态支持刚性和改善性住房需求,预计未来会增加二手房市场的流动性。

  中泰证券首席分析师杨畅持相同的观点,他认为,从前3个月经济数据来看,房地产市场整体偏弱,包括销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现信心仍然不足。在此背景下,“从当地实际出发完善房地产政策”的定调,有利于释放各个地方的主动性和积极性,加快实现房地产市场的良性循环。

  贾康也认为,在融资方面要保障刚需和改善性需求,跟疫情导致经济下行压力比较大有关。

  贾康称,“去年经济工作会议就强调了,我们面对‘需求收缩、供给冲击、预期转弱’三重压力。因此现在特别强调一城一策,不能简单的按一个方向来发力。”

  预售资金管理要合规更要优化

  值得一提的是,商品房预售资金的监管问题再次被提及。

  事实上,早在今年2月份,住建部制定出台商品房预售资金监督管理办法(以下简称《预售金监管办法》),并已发往各省住建厅,后续将由地方住建部门依据该文件的基本原则,调整当地商品房预售资金使用办法。

  据《经济观察报》报道,一位接近监管部门人士透露,由于2021年房企暴雷事件频发,购房人、债权人甚至房企申请法院进行划扣预售资金、财产保全的案件增多。因此,《预售金监管办法》要求预售资金必须全程全额监管,但分为一般监管额度和重点监管额度,重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。

  王小嫱指出,今年以来,政策的宽松主要是从需求端出发,供应端支持的措施较少,会议明确表态优化商品房预售资金监管,侧面反映了政策支持蔓延到供应端。

  “优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流,当前各地预售资金监管政策不一、但普遍较为严格,优化预售资金监管也显得更为重要。一季度南京等城市放松预售资金监管,二季度或更多城市研究优化资金监管细则,给行业提供更多的资金支持,供需两端齐发力共同化解当前市场的风险,促市场平稳发展。”王小嫱补充道。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示,此次中央政治局明确“优化商品房预售资金监管”的内容,充分说明预售资金监管的工作受到重视,且未来的工作方向不是收紧,也不是放松,而是“优化”。

  严跃进介绍,地方上预售资金监管政策停留在松还是紧的讨论中,导致此类工作的方向不明,中央此次给予了明确的定调。

  严跃进进一步指出,未来对于预售资金监管政策,各地要加快优化和补充,“既然中央政治局明确了对该领域的关注,后续各地不能麻痹,要对既有的政策加快优化,对于没有出台的则要基于房地产短期和中长期发展形势加快出台。”

  “在‘优化’过程中,各类资金需要纳入此类监管账户,这个是略偏紧的地方。一些领域则要给予放松,比如说预售资金监管的拨付,防范预售资金沉淀。这两个操作,其实都是有助于减少房地产企业风险。”严跃进提醒道。

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